Poradnik dotyczący przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Poradnik dotyczący przekształcenia Prawa Użytkowania Wieczystego w  prawo własności – najczęściej zadawane pytania i  odpowiedzi

A. Podstawowe informacje dotyczące przekształcenia

1. Kiedy i na jakiej podstawie nastąpi przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności?

Przekształcenie następuje z dniem 01.01.2019 r., z mocy prawa, na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716 z późn. zmian.).

Oznacza to, że beneficjenci ustawy nie muszą składać wniosków w tym zakresie lub jakichkolwiek innych wystąpień. Nie muszą też spełniać żadnych dodatkowych formalności. Ponieważ przekształcenie następuje z mocy prawa (decyzją ustawodawcy), a nie na mocy indywidualnej decyzji, brak jest trybu odwoławczego od przekształcenia.

2. Jakie grunty podlegają przekształceniu

Przekształceniu ulegnie prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. W ustawie zdefiniowano, że są to nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

• mieszkalnymi jednorodzinnymi,

• mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne.

Na powyższych nieruchomościach zabudowanych mogą znajdować się jednocześnie budynki gospodarcze, garaże umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

W przypadku budynków wielorodzinnych, co najmniej połowę liczby lokali muszą stanowić lokale mieszkalne. Wówczas wszystkie udziały we współużytkowaniu wieczystym ulegają przekształceniu z mocy ustawy, bez względu na przeznaczenie poszczególnych lokali.

3. Jak uzyskać potwierdzenie, że prawo użytkowania wieczystego uległo przekształceniu?

Prezydent miasta, działając w oparciu o przepisy ustawy, wyda zaświadczenia - na właściciela ujawnionego w księdze wieczystej - potwierdzające przekształcenie. Zaświadczenia zostaną doręczone dotychczasowym użytkownikom wieczystym na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego. Doręczenie zaświadczenia na takie adresy uważa się za dokonane. Przedmiotowe zaświadczenia zostaną również przekazane do sądu wieczystoksięgowego, w celu ujawnienia praw własności do gruntu w księgach wieczystych.

4. Jaki jest tryb wydawania zaświadczeń potwierdzających przekształcenie?

Zaświadczenia wydawane są z urzędu, przez prezydenta miasta, w terminie 12 miesięcy od dnia 01.01.2019r. (t.j. od dnia przekształcenia). Wniosek lub jakiekolwiek inne wystąpienie jest zbędne w tym przypadku, a zaświadczenie wydane z urzędu nie podlega żadnym opłatom.

Możliwe jest również wydanie zaświadczenia na wniosek zainteresowanego. W tym przypadku zaświadczenie wydawane jest w terminie 4 miesięcy od dnia złożenia wniosku, jednakże wówczas wydanie zaświadczenia podlega opłacie skarbowej (50zł.).

Wniosek o wydanie zaświadczenia nie został sformalizowany i nie wymaga dodatkowego uzasadnienia. Wystarczy, że zostanie złożony na piśmie do prezydenta miasta, będzie zawierał wskazanie danych wnioskodawcy oraz dla jakiej nieruchomości zaświadczenie ma być wydane. Do wniosku należy również dołączyć potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej w wysokości 50 zł. Opłatę skarbową należy wnieść na konto urzędu miasta.

5. Czy zaświadczenie należy złożyć do sądu prowadzącego księgę wieczystą lokalu/nieruchomości w związku z przekształceniem?

Nie, zaświadczenie zostanie doręczone do sądu wieczystoksięgowego z urzędu i będzie stanowiło podstawę dokonania (nieodpłatnego) wpisu o przekształceniu i roszczenia o zapłatę opłaty z tytułu przekształcenia.

6. Co może opóźnić wydanie zaświadczenia?

Do opóźnienia w wydaniu zaświadczenia może przyczynić się m.in. sąsiad – obywatel kraju spoza UE - który może potrzebować pozwolenia na nabycie udziału w prawie własności do gruntu pod budynkiem. Problem w tym, że bez tego dokumentu cały proces przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest wstrzymane dla wszystkich sąsiadów. Wszystko dlatego, że nie może być tak, że część mieszkańców będzie miała prawo użytkowania wieczystego, a część prawo własności do gruntu.

7. Czy w przypadku budynków wielorodzinnych zaświadczenia powinny być wydawane zbiorczo, co do konkretnej nieruchomości, czy też osobno dla każdego ze współużytkowników – właścicieli lokali?

Z konstrukcji przepisu art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o przekształceniu wynika, że zaświadczenia w przypadku budynków wielorodzinnych powinny zostać wydane każdemu współużytkownikowi wieczystemu, który jest właścicielem wyodrębnionego lokalu. W myśl art. 5 ust. 2 ustawy w przypadku przekształcenia udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu związanego z odrębną własnością lokalu wpisów dokonuje się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej.

8. Czy w przypadku, gdy użytkownik wieczysty zmarł i nie przeprowadzono postępowania spadkowego należy potwierdzić przekształcenie na rzecz zmarłego?

Zaświadczenie nie tworzy, ani też nie kształtuje żadnej nowej sytuacji prawnej, ani też stosunku prawnego. Stanowi jedynie potwierdzenie istnienia (w określonym czasie) określonych faktów lub stanu prawnego. Jest, więc ono pochodną istniejących faktów lub stanu prawnego. Niewątpliwie, zatem zaświadczenie potwierdzające przekształcenie ma charakter rzeczowy, gdyż potwierdza fakt przekształcenia prawa do gruntu, które nastąpiło z mocy prawa. W myśl art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu zaświadczenie stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla przekształconej nieruchomości, nie zaś podstawę do zmian wpisów dotyczących osoby lub osób, którym przysługują prawa do nieruchomości. Dlatego też zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy o przekształceniu ustawodawca nie wymaga umieszczenia w zaświadczeniu informacji o osobie, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Dane adresata (dotychczasowego użytkownika wieczystego) są niezbędne jedynie celem wykonania dyspozycji art. 4 ust. 6 ustawy o przekształceniu, to jest dokonania doręczenia dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu. Dane te organ przyjmuje zgodnie z posiadaną dotychczas wiedzą o osobie, która uiszczała opłaty za użytkowanie wieczyste lub przyjmuje dane z ewidencji gruntów i budynków i na ten adres wysyła zaświadczenie.

9. Jak rozumieć użyte w art. 13 ust. 1 ustawy o przekształceniu sformułowanie "prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania"?

Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy o przekształceniu, jeżeli budynek mieszkalny spełniający kryterium określone w art. 1 ust. 2 oddany zostanie do użytkowania po dniu 1 stycznia 2019r., prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności dopiero z dniem oddania tego budynku do użytkowania. Do wykładni pojęcia "oddania budynku mieszkalnego do użytkowania" ustawodawca delegował przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy przed przystąpieniem do użytkowania m.in. budynku mieszkalnego wielorodzinnego należy uzyskać stosowną decyzję organu nadzoru budowlanego, czyli decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Przepis ten aktualnie nie określa innych kryteriów, jakie powinno spełniać to rozstrzygnięcie. Zgodnie z art. 110 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego organ związany jest wydaną przez siebie decyzją od chwili jej doręczenia. W konsekwencji z "uzyskaniem decyzji" na gruncie art. 55 ustawy – Prawo budowlane należy wiązać moment jej wejścia do obrotu prawnego. Nie może, zatem budzić wątpliwości, że z pojęciem "oddania budynku do użytkowania" utożsamiać należy doręczenie inwestorowi decyzji właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego, wydanej na podstawie art. 55 ustawy – Prawo budowlane.

B. Opłaty

1. Co robić, gdy zaświadczenia nie ma, a do końca marca trzeba wnieść opłatę roczną za użytkowanie wieczyste?

Od 1 stycznia 2019 prawo użytkowania wieczystego wygasło z mocy ustawy, co jednak musi potwierdzić urzędowe zaświadczenie. Użytkownika wieczystego nie wiąże już umowa, będąca źródłem obowiązku ponoszenia opłaty za użytkowanie wieczyste, jednak bez zaświadczenia użytkownik wieczysty nie jest pewny, czy przysługujące mu prawo uległo przekształceniu we własność. Zaleca się, jeżeli przed końcem marca 2019 nie otrzymaliśmy urzędowego poświadczenia faktu uwłaszczenia i mamy wątpliwości czy grunt uległ przekształceniu, wniesienie opłaty rocznej za rok 2019, z zachowaniem ustawowego terminu płatności (czyli do 31 marca). Wniesienie tej opłaty nie oznacza, że po otrzymaniu zaświadczenia o przekształceniu trzeba będzie zapłacić po raz drugi, tym razem już opłaty przekształceniowej. Wpłata ta - po złożeniu stosownej dyspozycji przez właściciela - zostanie zaliczona na poczet należnej rocznej opłaty przekształceniowej lub pomniejszy zobowiązanie z tytułu opłaty jednorazowej. Generalnie przekaz jest taki, że lepiej uiścić opłatę roczną, bo nic nie przepadnie, niż potem mieć problemy.

2. Czy przekształcenie jest odpłatne?

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716 z późn. zmian.), z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności, właściciel zobowiązany jest ponosić przez okres 20 lat opłatę z tytułu przekształcenia.

3. Ile wynosi opłata i jakie są terminy jej płatności?

Wysokość opłaty w danym roku będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.

Kwota opłaty będzie podana w zaświadczeniu potwierdzającym przekształcenie. W zaświadczeniu podany również zostanie nr rachunku bankowego, na który będą dokonywane wpłaty.

Opłaty wnoszone będą rocznie, do 31 marca danego roku, za dany rok z góry, bez uprzedniego wezwania z tym, że termin wniesienia pierwszej opłaty (za rok 2019) upływa w dniu 29 lutego 2020r.

4. Czy nadal będę płacił podatek od nieruchomości?

Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716 z późn. zmian.) nie reguluje kwestii płatności podatku od nieruchomości. Co do zasady należy przyjąć, że osoby, które dotychczas uiszczały podatek od nieruchomości jako użytkownicy wieczyści (współużytkownicy), będą po przekształceniu uiszczać go jako właściciele (współwłaściciele) nieruchomości.

5. Czy od opłaty z tytułu przekształcenia przysługuje ulga ze względu na niski dochód?

Przepisy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów nie przewidują możliwości udzielenia 50% bonifikaty od opłat rocznych, tak jak miało to miejsce w przypadku opłat z tyt. użytkowania wieczystego (art. 74 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), ze względu na niski dochód.

6. Czy opłata może ulec zmianie?

W przypadku opłat z tytułu przekształcenia nie będzie już aktualizacji w oparciu o wartość nieruchomości, tak jak miało to miejsce w przypadku opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Będzie jednak możliwość waloryzacji tej opłaty, nie częściej niż raz na 3 lata, przy zastosowaniu wskaźników ogłaszanych przez Prezes Głównego Urzędu Statystycznego.

7. Czy podział nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe w celu wydzielenia pawilonu, kiosku, trafostacji, czy bilbordu usytuowanego na tej nieruchomości jest konieczny dla dokonania przekształcenia?

Celem ustawy jest jak najszersze przekształcenie praw na gruntach o funkcji mieszkaniowej, czyli co do zasady tych zabudowanych, gdzie stawka procentowa opłaty rocznej była ustalona w wysokości 1%. Często na osiedlach, obok budynków mieszkalnych są inne obiekty – takie jak pawilony handlowe, czy usługowe.Wymaga jednocześnie podkreślenia, że w każdym przypadku ocena spełnienia kryteriów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości należy do właściwego organu, który powinien w niezbędnym zakresie przeprowadzić czynności wyjaśniające.

Jeżeli w budynkach wielorodzinnych są lokale usługowe lub użytkowe to fakt ten nie wyklucza gruntu zabudowanego takim budynkiem wielolokalowym z przekształcenia. Nie wyklucza, bo nie jest możliwe dokonanie przekształcenia jedynie wydzielonych części związanych z celami mieszkaniowymi. Ta sama zasada dotyczy gruntów mieszkaniowych zabudowanych wolnostojącymi lokalami i budynkami użytkowymi. Jeżeli więc podział nieruchomości nie jest możliwy faktycznie i prawnie, wówczas przekształceniu powinna podlegać cała nieruchomość, dla której dotychczas przyjmowano, jako dominującą funkcję mieszkaniową (stawka 1%). W przeciwnym razie stosowanie tej normy spowodowałoby powstawanie nieruchomości, które nie mogłyby być prawidłowo użytkowane (np. w  wyniku wyodrębnienia zbyt małej działki lub działki odseparowanej od urządzeń infrastruktury technicznej, lub nieposiadającej dostępu do drogi i bez możliwości ustanowienia służebności, itp.). Podziały mogą zatem być dokonywane zgodnie z przepisami odrębnymi tylko wówczas, gdy wydzielona i odłączona do osobnej księgi wieczystej część gruntu zabudowanego innymi obiektami będzie mogła stanowić odrębny przedmiot użytkowania wieczystego na cel inny niż mieszkaniowy.

C. Opłata jednorazowa i bonifikaty

1. Jak wnieść opłatę z tytułu przekształcenia jednorazowo?

Właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej - po otrzymaniu zaświadczenia o przekształceniu - może zgłosić do prezydenta miasta na piśmie, zamiar jednorazowego jej wniesienia, w kwocie pozostającej do spłaty. Informację o wysokości opłaty jednorazowej otrzyma na piśmie, w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia zamiaru.

Po otrzymaniu informacji należy uiścić na rzecz urzędu miasta opłatę w wysokości wskazanej w informacji.

2. Jakie korzyści wynikają z wniesienia opłaty przekształceniowej jednorazowo? Jakie przysługują bonifikaty?

Otrzymasz atrakcyjne warunki przekształcenia - zamiast 20 rocznych opłat przekształceniowych zapłacisz jedną i uzyskasz z tego tytułu - pod warunkiem, że nie zalegasz wobec Miasta z opłatami z tyt. użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości - 99% bonifikatę, przy czym opłata po zastosowaniu bonifikaty nie może być mniejsza niż 100 zł.

3. Czy jest formalny wzór zgłoszenia zamiaru wniesienia opłaty jednorazowo? Co takie zgłoszenie powinno zawierać?

Ustawa nie wprowadza wzoru zgłoszenia, jednak dla ułatwienia urząd miasta podaje wzór takiego zgłoszenia.

Uwaga: ze względu na 14 dniowy termin udzielenia odpowiedzi na zgłoszenie, do którego nie jest wliczany czas dostarczania przesyłek, celem uniknięcia sytuacji, w której opłaty nie uda się uiścić w roku zgłoszenia proponujemy składać zgłoszenia przed miesiącem grudniem roku, w którym zainteresowany zamierza wnieść opłatę jednorazową.

4. Wniosek o wykreślenie roszczenia o opłatę z księgi wieczystej

W przypadku wniesienia wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej, należy samodzielnie złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego, o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Do wniosku takiego należy załączyć zaświadczenie o wniesieniu opłat, albo opłaty jednorazowej, które zostanie wydane z urzędu w ciągu 30 dni - od dnia zaksięgowania opłaty przekształceniowej - na koncie urzędu.

Od wniosku o wykreślenie wpisu pobrana zostanie przez sąd opłata w wysokości:

• 250 zł – w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej;

• 75 zł – w pozostałych przypadkach.

D. Postępowania aktualizacyjne nie zakończone przed dniem przekształcenia.

1. Postępowania aktualizacyjne nie zakończone przed dniem przekształcenia

Kwestię powyższą reguluje art. 21 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716 z późn. zmian.). Postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat, wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, toczą się nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych.

W takich przypadkach, opłatę za przekształcenie, należną w danym roku, wnosi się w wysokości odpowiadającej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby od dnia 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie, czyli w dotychczasowej jej wysokości.

Jeżeli natomiast w wyniku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego lub aktualizacji stawki procentowej, ustalona zostanie nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, opłata z tytułu przekształcenia wnoszona będzie w nowej wysokości, wynikającej z aktualizacji i obowiązywać będzie od dnia 1 stycznia roku w którym nastąpiło przekształcenie.

W przypadku nadpłat powstałych z tego tytułu, prezydent zaliczy na poczet przyszłych opłat nadwyżki wniesionych opłat, a w przypadku niedopłaty zawiadomi o wysokości koniecznej do poniesienia dopłaty.

W przypadku opłaty jednorazowej, odpowiada ona iloczynowi opłaty w wysokości obowiązującej przed zakończeniem postępowania w sprawie aktualizacji oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu 20 lat od przekształcenia.

Jeżeli w wyniku postępowania, zostanie ustalona nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, prezydent zawiadamia na piśmie właściciela o dopłacie do wniesionej opłaty, a w przypadku nadpłaty zwraca właścicielowi nadwyżkę wniesionej opłaty jednorazowej.

E. Postępowania w sprawie przekształcenia toczące się w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

1. Postępowanie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie dotychczas obowiązujących przepisów.

Kwestię powyższą reguluje art. 26 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716 z późn.zmian.).

Postępowania w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe wszczęte i niezakończone decyzją ostateczną do dnia 31 grudnia 2018r. umarza się, jeżeli użytkownik wieczysty lub współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, nie złożą do dnia 31 marca 2019r. organowi prowadzącemu oświadczenia o prowadzeniu dalszego postępowania. W przypadku niezłożenia oświadczenia o prowadzeniu dalszego postępowania, przekształcenie następuje ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019r.

W przypadku, gdy postępowanie nie zakończy się do dnia 31 grudnia 2021r. wydaniem decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przekształcenienastępuje z dniem 1 stycznia 2022r. W takim przypadku wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu 1 stycznia 2022 r.

Uwaga:

Niniejszy poradnik nie stanowi zupełnego i kompleksowego omówienia przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716 z późn.zmian.). Ustawa oprócz ogólnych regulacji, na których oparto udzielone odpowiedzi, zawiera również uregulowanie szczególne lub wyjątki, których zastosowanie może powodować, że w konkretnym przypadku podana odpowiedź może nie być adekwatna lub wyczerpująca w stosunku do stanu faktycznego lub prawnego danej osoby/nieruchomości.

Urząd miasta pozostaje organem zobowiązanym do stosowania ww. ustawy, niemniej przyjęta przez urząd wykładnia przepisów nie jest wiążąca dla innych organów, urzędów i sądów.

Poradnik został przygotowany jako pomoc dla osób zainteresowanych i nie może być traktowany jako opinia prawna.

W związku z powyższym osoby zainteresowane zachęcamy do lektury przepisów ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716 z późn.zmian.).